Der Glockenturm der St.-Stephan-Kirche ist in Pfaffenhausen wohl von überallher zu sehen. Die schwarze Zwiebel, das gelbliche und weiße Mauerwerk, das rote Dach, die hohen Fenster: So sehen Kirchen in Bayrisch-Schwaben aus, rund 100 Kilometer westlich von München. Das beeindruckende Gotteshaus liegt gerade mal 300 Meter entfernt von der Raiffeisenbank Pfaffenhausen, die hier, mitten im Ort und direkt neben dem eigenen Bankgebäude, ein neues offenes Zentrum geschaffen hat: die sogenannte Grüne Mitte, um die sich drei neue helle Wohngebäude gruppieren – entwickelt von der genossenschaftlichen Bank in einem ganz besonderen Bauprojekt

Idyllische Atmosphäre

„Wir hatten hier ein Grundstück mit rund 5.300 Quadratmetern, das nicht oder nicht adäquat genutzt wurde“, erinnert sich Walter Eberhard, Vorstandsvorsitzender der Raiffeisenbank Pfaffenhausen. Auf dem Gelände gab es zwei alte renovierungsbedürftige Häuser, eine Wiese und ein aufgelassenes Lagerhaus mit einer unansehnlichen Kiesfläche davor. Heute sieht der Platz ganz anders aus: Er ist mit hellen Steinen belegt, die Sonne strahlt über die mit Holz bedeckten Sitzgelegenheiten. Die modernen Wohngebäude haben große Fenster, in den Vorgärten wird Rasen gemäht. Und wie um die Idylle zu vervollständigen, kommen zwei Mütter mit ihren kleinen Kindern kurz vor dem Mittagessen vorbei, damit diese auf dem ebenfalls neu geschaffenen F.-W.-Raiffeisen-Platz mit Wasserspiel im Zentrum der Anlage mit dem Bobbycar herumsausen können.

„Pfaffenhausen fit für die Zukunft machen“

Ebenso schwungvoll wie die Kleinen biegt auch Franz Renftle um die Ecke. Der Bürgermeister der Marktgemeinde fährt, wenn es das Wetter zulässt, gern mit dem Fahrrad, heute will er sich mit Walter Eberhard noch einmal über das Projekt austauschen. Die beiden kennen und schätzen sich, das merkt man sofort. „Für unsere Gemeinde ist die Grüne Mitte aus verschiedenen Gründen ein Glücksgriff“, sagt Renftle, der seit 2017 das Amt innehat. „Schon vor 15 Jahren hat unser damaliger Bürgermeister die Dorferneuerung auf dem Schirm gehabt und mit dem Marktgemeinderat ein städtebauliches Entwicklungskonzept erarbeitet: Wo soll Pfaffenhausen hin, was wollen und was brauchen wir?, hieß es immer.“ Was die Gemeinde benötigt, ist für ihn ganz klar. „Wir wollen das hervorheben, was wir Gutes haben, und gleichzeitig Pfaffenhausen fit für die Zukunft machen – auch wenn es zum Beispiel um den demografischen Wandel in unserem kleinen Zentrum geht.“

Bei dem Dorferneuerungsplan, der seit 2012 umgesetzt wird, stand auch die Ortsmitte im Mittelpunkt. Unterstützt wurden die Projekte unter anderem vom Amt für ländliche Entwicklung, einer bayerischen Landesbehörde, die zum Bayerischen Staatsministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten gehört. Rund 350.000 Euro standen dafür bereit, das Zentrum aus dem Dornröschenschlaf zu wecken. Mit solchen Summen lassen sich Dörfer verschönern, aber natürlich keine Baumaßnahmen umsetzen. Das Engagement der Raiffeisenbank kam deswegen gerade recht.

Die Bank als Bauträger

„Eine Bank als Bauträger gibt es nicht oft, aber uns war bewusst, dass wir selber Verantwortung übernehmen müssen, um eine für alle Seiten gute Lösung zu bekommen“, sagt Walter Eberhard. 36 Wohnungen sind so entstanden, in denen rund 80 Menschen leben – ein signifikantes Projekt für die kleine Marktgemeinde Pfaffenhausen, deren drei Ortsteile zusammengenommen gerade einmal 2.500 Einwohner haben. „Das Wohnprojekt wurde hervorragend angenommen, die Nachfrage überstieg das Angebot um mehr als das Doppelte. Ursprünglich haben sich über 100 Interessenten gemeldet.“

Die Gründe dafür sind vielfältig. „Das Besondere an der Grünen Mitte ist, dass wir ganz zentral in Pfaffenhausen sind und die Bewohner fußläufig alle wichtigen Versorgungseinrichtungen erreichen können. Von der Apotheke und den Ärzten über die Kirche, das Einkaufen und die Begegnungsstätte bis hin zur Raiffeisenbank“, sagt Franz Renftle. Die Gebäude erfüllen zudem viele Bedürfnisse: Die Beteiligten legten besonderen Wert darauf, barrierefreie und nachhaltige Mehrgenerationenhäuser zu bauen.

An dem Konzept sind gleich mehrere Punkte eher unüblich für ländliche Gemeinden. Zum Beispiel das generationenübergreifende Leben: „Die Menschen wollen hier oft ihr eigenes Haus mit einem großen Garten“, sagt Renftle. So wurden für gewöhnlich auch neue Baugebiete ausgewiesen. Der demografische Wandel macht aber auch vor dem Land nicht halt. „Durch das Projekt wurde viel mehr kleinteiliger Wohnraum geschaffen. Gerade jüngere Leute, die zum ersten Mal eine Wohnung suchen, oder auch ältere Menschen, die sich verkleinern möchten, haben hier die Möglichkeit, barrierefrei zu leben.“ Mitten im Zentrum, das macht der Bürgermeister immer wieder deutlich.

Durch und durch nachhaltig

Ein anderer Punkt ist die Nachhaltigkeit. Die Häuser sind nach den Standards der Energieeinsparverordnung 2016 gebaut, für das Warmwasser zum Kochen, Waschen und Spülen wird zum Beispiel Solarenergie genutzt. Für eine möglichst natürliche Umgebung hat die Bank sehr viel Grün gepflanzt: 15 Bäume etwa, 800 Hainbuchen, 3.500 Rosen und andere Blumen – insgesamt sind 1.500 Quadratmeter und damit rund ein Drittel des Geländes begrünt, inklusive der Carports.

Außerdem – auch das ist bei Bauträgern nicht unbedingt üblich – hat sich die Raiffeisenbank viele Gedanken über die Ausdehnung der Gebäude gemacht. „Wir haben die möglichen Grundrisse nicht so weit ausgereizt, wie wir es hätten tun können, und auch auf ein Gebäude verzichtet, das wir aufgrund der Größe des Grundstücks zusätzlich hätten errichten können. Uns war es wichtig, dass wir möglichst locker und an die Umgebung angepasst bauen und gleichzeitig nicht so viele Flächen versiegeln“, begründet Eberhard die selbst verordnete Bescheidenheit. Darüber hinaus sind die Wohnungen für möglichst viele Menschen nutzbar: Sie sind barrierefrei, die Türen und Duschen breiter als normal, die Bewegungsflächen in allen Einheiten darauf ausgerichtet, dass auch Menschen im Rollstuhl zurechtkommen würden – und Aufzüge sind ebenfalls eingebaut. „Man kommt überall ohne Stufen hin.“

Lokale Dienstleister

Das liebe Geld spielte natürlich auch eine wichtige Rolle. „Wir fanden es sehr positiv, dass fast die gesamte Planung und der Bau von lokalen Architekten, Unternehmern und Handwerkern durchgeführt wurden. Damit ist die Wertschöpfung hier vor Ort geblieben, was uns als Gemeinde natürlich freut und uns auch zugutekommt“, sagt Franz Renftle. Walter Eberhard bestätigt das. „Wir sind als Bank auch deswegen als Bauträger aufgetreten, weil wir die Planungshoheit haben wollten und um die Wertschöpfung in der Region halten zu können.“

Mit 90 Prozent der Investitionssumme von 8 Millionen Euro wurden Unternehmen aus dem Landkreis beauftragt, viele davon Kunden der Bank. Diese profitiert, auch das verschweigt Eberhard nicht, ebenfalls. „Wir konnten durch den Verkauf von 27 Wohnungen einen Teil der Investition refinanzieren und können mit den neun Mietwohnungen auch dauerhaft Erträge für die Zukunft erwirtschaften. So bleiben wir eine gesunde Bank, arbeiten nachhaltig wirtschaftlich und können damit für unsere Kunden in hohem Maße leistungsfähig sein. Insgesamt ergab sich also eine Gewinnsituation für alle: für die Bevölkerung, die Gemeinde, den Landkreis, die beteiligten Firmen und die ausführende Bank.“

Bereicherung für den Ort

Franz Renftle hört das gern, er setzt auf die enge und lang andauernde Zusammenarbeit mit allen lokalen Anbietern in Pfaffenhausen. Für seine Marktgemeinde sieht der Bürgermeister nur positive Effekte. „Die Grüne Mitte bedeutet eine deutliche Steigerung an Lebensqualität und eine Bereicherung für den Ort. Es ist hier etwas geschaffen worden, auf das wir lange gewartet haben und das sich wunderbar einfügt.“